¿Qué son los vicios ocultos en el ámbito inmobiliario y cómo reclamar su saneamiento?

A lo largo de nuestra vida, ya sea como particulares o profesionales, realizamos operaciones de compraventa, especialmente en el ámbito inmobiliario. Sin embargo, al adquirir una vivienda, podemos encontrarnos con que el bien adquirido presenta defectos que no son perceptibles a simple vista. Estos problemas, conocidos como vicios ocultos, pueden transformar la experiencia de compra en una pesadilla si no se manejan adecuadamente.

En este artículo, detallaremos qué son los vicios ocultos en el ámbito inmobiliario, cómo podemos detectarlos y qué pasos debemos seguir para reclamar su saneamiento. Además, este artículo ha sido elaborado con la aportación de Legaliza Abogados, un despacho de expertos en derecho inmobiliario en Madrid. ¡Vamos allá!

¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?

Un vicio oculto en una vivienda es un defecto que no se puede observar fácilmente durante una inspección inicial y que afecta de manera considerable el uso adecuado del inmueble. De acuerdo con el artículo 1484 del Código Civil Español, el vendedor está obligado a garantizar que la vivienda no presenta defectos ocultos que impidan su uso o que reduzcan su valor de manera significativa.

Para que se considere un vicio oculto, el defecto debe cumplir las siguientes condiciones:

1. Imposibilidad de detección a simple vista durante la compra.
2. Preexistencia del defecto antes de la compraventa.
3. Que el defecto sea lo suficientemente grave como para que, de haberlo sabido, el comprador no habría adquirido la vivienda o habría pagado un precio menor.

Ejemplos de vicios ocultos en las viviendas

Los vicios ocultos en viviendas pueden variar ampliamente, pero algunos de los más comunes incluyen:

• Problemas de humedades y filtraciones: Son muy frecuentes y pueden derivar en la aparición de moho o deterioro de las estructuras.
• Grietas en la cimentación: Este tipo de defectos puede comprometer la estabilidad estructural de la edificación.
• Deficiencias en el aislamiento térmico o acústico: La falta de un adecuado aislamiento puede causar molestias tanto por temperatura como por ruido.
• Instalaciones eléctricas defectuosas: Un sistema eléctrico mal instalado o envejecido puede representar un serio peligro para la seguridad.
• Presencia de plagas: Termitas o carcoma en las estructuras de madera son defectos difíciles de detectar hasta que ya es tarde.

¿Cómo detectar los vicios ocultos en una vivienda?

Los vicios ocultos son, por definición, difíciles de identificar sin la ayuda de profesionales. No obstante, existen medidas preventivas que podemos tomar para evitar sorpresas desagradables tras la compra de una vivienda:

1. Contratar a un perito o inspector técnico: Un profesional cualificado puede realizar una evaluación detallada de la vivienda para detectar cualquier posible vicio oculto.
2. Revisar la Inspección Técnica de Edificios (ITE): En España, la ITE es un documento obligatorio para edificios con más de 30 años de antigüedad. Este certificado garantiza que la edificación cumple con los requisitos técnicos mínimos.
3. Incluir cláusulas sobre vicios ocultos en el contrato de compraventa: Incluir una cláusula que especifique las condiciones en caso de aparición de vicios ocultos es una excelente medida de protección para el comprador.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos de un inmueble?

Si detectamos vicios ocultos tras haber comprado una vivienda, es importante saber que tenemos derecho a reclamar al vendedor.

Según el Código Civil, el comprador tiene a su disposición tres tipos de acciones para hacer valer sus derechos:

• Acción redhibitoria: Permite anular el contrato de compraventa, devolviendo la vivienda al vendedor y recibiendo de vuelta el dinero pagado. Además, si el vendedor conocía los defectos, el comprador podrá ser indemnizado por daños y perjuicios.
• Acción 'quanti minoris': Esta opción permite al comprador reclamar una rebaja proporcional en el precio de la vivienda, acorde con los defectos detectados.
• Saneamiento: En algunos casos, el comprador puede exigir al vendedor que subsane los defectos de la vivienda, adecuándola a las condiciones originales pactadas.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

El plazo para reclamar vicios ocultos depende del tipo de vivienda adquirida:

• Viviendas de segunda mano: En estos casos, el plazo para reclamar es de seis meses desde la fecha de entrega del inmueble.
• Viviendas de nueva construcción: La ley concede un plazo de dos años para reclamar vicios ocultos en viviendas nuevas.

Es importante tener en cuenta estos plazos, ya que una vez transcurridos, perderemos el derecho a reclamar.

¿Qué debo hacer si mi vivienda tiene vicios ocultos?

Si sospechamos que nuestra vivienda presenta vicios ocultos, debemos seguir los siguientes pasos:

1. Obtener un informe técnico: Es fundamental contar con la opinión de un perito que certifique que el defecto ya existía antes de la compra.
2. Notificar al vendedor: Esta notificación debe hacerse por escrito, indicando los defectos encontrados y solicitando la reparación o la devolución del dinero.
3. Buscar la mediación de profesionales: Si el vendedor no acepta la reclamación, podemos acudir a organismos especializados, como el Colegio Oficial de Arquitectos o Aparejadores, que pueden actuar como mediadores.

En caso de no llegar a un acuerdo, se puede iniciar un proceso judicial para reclamar.

Límites de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos

El vendedor no será responsable por vicios ocultos si:

• El defecto era manifiesto o estaba a la vista del comprador.
• Si el comprador es un profesional que, debido a su experiencia, debería haber detectado el defecto.
• Si el contrato de compraventa contiene una cláusula exoneratoria que libera al vendedor de responsabilidad en caso de vicios ocultos, aunque esto solo es válido si el vendedor desconocía dichos defectos.

Vicios ocultos en viviendas de nueva construcción

En el caso de las viviendas nuevas, las reglas para reclamar vicios ocultos están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación, que establece distintos plazos en función del tipo de defecto:

• Defectos estructurales: Afectan la estabilidad de la vivienda y el plazo para reclamar es de diez años.
• Defectos que afectan la habitabilidad: El plazo es de tres años.
• Defectos estéticos o de acabado: En este caso, el plazo para reclamar es de un año.

En todos los casos, los profesionales involucrados en la construcción, como arquitectos o promotores, deberán contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra las reparaciones.